□ 陳抨印
物業服務與管理是事關群眾生活質量和切身利益的重要工作。高質量的物業服務與管理是新時代做好群眾工作的重要抓手，是堅持為人民服務的具體實踐，更是城市治理現代化的客觀需要。
為有效提升安康高新區物業服務管理工作水平，通過深入走訪、開展座談等方式，對此項工作進行專題調研。
一、基本現狀及主要成效
安康高新區已交付入住的物業小區54個，從業人員約2000余人，5個小區已成立業主委員會，2個小區成立物業管理委員會。現有物業企業38家，9家物業企業成立黨支部;14個小區成立黨支部;物業管理覆蓋率100%，無“三無小區”。
(一)工作推進有序有力。由主管部門對轄區小區物業服務實行“月巡查”制度，對照服務標準、服務合同現場檢查評比排名，建立“紅黑榜”。對群眾反響差的物業企業，實行臺賬管理，推行干部包聯制度，跟蹤督辦問題整改進度。
(二)法制保障日益完備。《安康市物業服務與管理條例》于2023年6月1日正式施行，為規范物業服務市場秩序、維護物業活動各方權益提供了有力的法律保障。
(三)自治組織日趨健全。積極推動54個商住小區成立物業企業黨支部、小區黨支部，吸納黨員進入物業企業管理，動員業主黨員加入小區黨組織，在黨的領導下開展工作。
(四)物業企業監管有力。對物業服務中的設施減配、服務降標、亂搭亂建等焦點問題，由行業主管部門依據規定進行查處，定期對物業服務情況進行量化考評，有效監督物業企業遵規守矩。
二、存在問題
(一)物業企業服務質效較差。前期物業企業屬于開發企業關聯單位，公司化管理制度不健全，企業負責人及從業人員大多未經專業培訓，服務主動性不足。
(二)自治組織發揮作用不夠。現有的自治組織仍缺乏德高望重的“領頭人”，加之未落實報酬，發揮作用不充分，業主訴求長期得不到有效解決，出現“甲方缺席”的尷尬局面。
(三)物業服務費用收繳率低。由于各類矛盾問題和少數業主不當訴求得不到正確引導和及時化解，購房業主以各種理由拒繳、拖欠物業服務費的現象居高不下。加之物業企業沒有強制手段催繳費用，往往通過壓縮支出、降標服務等方式降低運營成本。
(四)部門之間尚未形成合力。物業管理涉及發改、民政、公安等多個部門，但部分部門和水電氣訊等專營單位潛意識存在“邊界誤區”，認為物業管理不屬自身主業。
三、建議
(一)高位統籌，建立一個聯席會議制度。建立物業服務管理聯席會議制度，至少每季度召集一次聯席會議。一是及時研判會商。及時聽取物業服務管理工作情況匯報，研究工作中的難點堵點問題。二是加快完善機制。圍繞職能部門履職、物業服務規范、遺留問題化解、物業服務費收繳、矛盾糾紛調處等重點內容，推動配套政策更加健全完善。三是強化統籌調度。充實必要人員、保障必要經費，重點向屬地黨委一級傾斜資源，讓黨建引領聚合力、行政執法進小區、入住業主守法規、物業企業提質效、違法違規受懲戒成為常態。
(二)責任到邊，細化一套系統責任清單。以清單明責的管理制度，嚴格壓實落實各方責任，倒逼各方履職盡責。一是細化職能部門責任。依據國家法定職能職責，制定和細化各職能部門責任清單，強化目標責任考核，落細落實“服務進小區、管理進小區、執法進小區”。二是壓實屬地管理責任。屬地黨委負責指導業主大會成立和業委會(物管會)的籌建、換屆和改選，建立常態化矛盾糾紛調處機制，協調和組織業委會成員及執法部門參與物業服務領域矛盾糾紛調處。三是厘清小區內部責任。制定和細化《自治組織和物業企業的管理責任清單》，明確工作范疇和邊界。四是落實問題整改責任。建立物業管理突出矛盾問題清單和臺賬，落實責任主體逐項銷號整改，深入開展聯合執法整治。
(三)系統發力，形成一套有效治理體系。做深做實黨建引領“紅色物業”創建活動，讓物業服務管理成為社會治理的主陣地。一是加快成立小區黨組織。按照小區、業委會(物管會)、物業企業一體組建黨支部的整體架構，同步向黨支部派出黨建指導員并組建志愿者服務隊，讓小區黨員成為小區治理的骨干力量。二是加快推進小區自治。按照條件成熟組建業委會、條件暫不具備組建物管會的思路，有序推進自治組織建立。三是加快完善小區矛調組織。由屬地黨委牽頭，相關部門、自治組織成員和物業企業為成員，組成矛盾調解委員會，負責調解矛盾糾紛，實現“小事不出小區、大事不出社區”。
(四)直擊堵點，探索一套懲戒制衡措施。針對物業服務中出現的各種亂象亂點問題，加快完善一套制衡措施，集中整治一批突出頑疾。一是強化源頭規范。針對開發企業遺留問題，聘請第三方機構承擔小區物業移交承接查驗工作，切實解決開發企業與物業企業之間“自導自演、流于形式”現象;針對矛盾問題久拖不解，由相關主管部門落實溯源追究制度給予聯合懲戒。二是規范物業服務。建立“第三方測評+日常督查+誠信體系得分+投訴辦理+黨組織評價”動態評級機制，對持續排名靠后的企業采取約談、降級或清退市場;設立小區公共收益共管賬戶，規范公共收益管理;建立物業從業人員持證上崗制度，定期開展從業人員技能培訓，提高從業人員整體能力素質。三是懲戒違約失信行為。建立和推行府院聯動調解、快判快決等機制，依法嚴厲打擊惡意欠費行為;將開發企業履約、物業服務質效、業主繳費等情況納入信用評價范疇，對違約失信的單位和個人通過信用體系進行制約懲戒。
(五)考核獎懲，培植一批典型示范案例。堅持獎懲并舉、點面結合，加快提升轄區物業服務整體水平。一是健全考核體系。建立“管委會對部門、屬地黨委，屬地黨委對自治組織、物業企業，物業企業對員工”之間多維度的目標責任考核體系。二是培樹先進典型。引進或培育一批口碑好、實力強的優秀物業企業，推動轄區物業服務業加快發展壯大。采取以獎代補方式，獎勵在“紅色物業”創建、矛盾糾紛調處化解、自治組織建設中的示范小區。三是正面宣傳引導。向廣大業主大力宣傳物業管理方面法律法規，提高業主尊法守法自覺性。宣傳正反面的典型做法和典型案例，在全社會形成弘揚正氣、懲治違法的輿論導向。
(作者系安康高新區黨工委委員、管委會副主任)
